一、基本案情

我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。

二、土地增值税计算

①计算扣除项目金额

1、购买土地使用权费用：300万元

2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500万元

3、计算加计扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元

4、房地产开发费用：

因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金：170万元

扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元

②计算增值额

商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万

增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元

③确定增值率

增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％

增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％

④计算土地增值税税额

土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50＝470.50万元