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某房地产公司开发项目清算土地增值税案

信息来源:税务诉讼律师网  文章编辑:majiali  发布时间:2021-05-14 11:27:19  

一、基本案情

我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算,此项目已缴纳土地出让金300万元,获得土地使用权后,立即开始开发此项目,建成10,000平米的普通标准住宅,以4,000元/M2价格全部出售,开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税。

二、土地增值税计算

①计算扣除项目金额

1、购买土地使用权费用:300万元

2、开发土地、新建房及配套设施的成本:1,500元×10,000平方米=1,500万元

3、计算加计扣除:(300+1500)×20%=1800×20%=360万元

4、房地产开发费用:

因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:(300+1500)×10%=180万元,应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金:170万元

扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元

②计算增值额

商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万

增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计=4,000-2,510=1,490万元

③确定增值率

增值率=1,490/2,510×100%=59.36%

增值率超过扣除项目金额50%,未超过100%

④计算土地增值税税额

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%=1,490×40%-2,510×5%=596-125.50=470.50万元

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