一、基本案情

某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。

国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。

二、土地增值税

土地增值税计算过程如下：

1、取得土地使用权所支付的金额为110万元

2、房地产开发成本为320万元

3、允许扣除的房地产开发费用=（110+320）×10%=43（万元）

注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。

4、扣除的税金=1150×5%×（1+7%+3%）=63.25（万元）

注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。

5、加计扣除=（110+320）×20%=86（万元）

6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25（万元）

注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20%扣除的基数。

7、增值额=1150-672.25=477.75（万元）

8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%

9、应纳税额=477.75×40%-672.25×5%=157.34（万元）

三、注意事项

按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额 = 增值额×40% -扣除项目金额×5%.